作者 | 曹安潯

隨著今年以來，保利發(fā)展穩(wěn)坐房企“銷售一哥”的寶座，旗下保利物業(yè)也受到更多關注，并展露出更多要做物業(yè)之王的野心。

(資料圖片)

6月28日，保利物業(yè)向保利和潤轉讓保利愛家30%的股權，代價約5570.69萬元，轉讓后，保利物業(yè)不再持有保利愛家的股份。

主要從事房地產經(jīng)紀服務的保利愛家的轉出，無疑讓保利物業(yè)的物業(yè)版圖更加聚焦，而保利物業(yè)也能就此補充運營資金。保利物業(yè)稱，轉讓有利于集團優(yōu)化資產架構和產業(yè)布局。

實際上，作為行業(yè)頭部物企，保利物業(yè)近年一邊在裁減非物業(yè)資產，一邊在思考和探索物企在新時代的發(fā)展方式。

雖然保利物業(yè)目前住宅管理項目依然以母公司開發(fā)的項目為主，但保利物業(yè)董事長吳蘭玉在6月9日的一場論壇中坦言，住宅地產增量空間并不大，在“大物業(yè)”的時代背景下，住宅將不再是衡量物業(yè)公司能力、規(guī)模、影響力的唯一砝碼。

如果說2020年物業(yè)上市潮中，能否掀起資本熱捧主要看物企住宅規(guī)模多寡，那么，隨著房地產行業(yè)進入新發(fā)展模式和市場慢復蘇，在房企追求多元化發(fā)展的同時，物業(yè)這個曾經(jīng)重度依賴于住宅的行業(yè)也發(fā)生變化，碧桂園服務、萬物云、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務等頭部物企紛紛加速尋找住宅之外的發(fā)力點。

保利物業(yè)將目光投向全域化服務，希望在住宅業(yè)務之外的城市管理、公共服務等領域尋找到新的業(yè)績支撐。碧桂園服務首席市場官汪英武也在去年中表示，城市服務是物業(yè)管理行業(yè)第二增長曲線。

吳蘭玉透露，保利物業(yè)的公共服務、國資服務的增速是遠遠大于房地產住宅服務的，這將是保利物業(yè)未來主要的業(yè)績增長點。保利物業(yè)也希望憑此成為新時代的物業(yè)王者。

“ ‘大物業(yè)’已漸成燎原之勢，誰能夠掌握趨勢，更好地適應、匹配大物業(yè)的發(fā)展需求，誰就有望成為行業(yè)的王者?！眳翘m玉說道。

財報顯示，2022年度，保利物業(yè)來自公共及其他物業(yè)的收入為20.62億元，同比增長41%，占物管服務總收入的24.5%。

截至2022年底，保利物業(yè)在管面積約為5.76億平方米，規(guī)模僅次于碧桂園服務和萬物云。其中，非居業(yè)態(tài)在管面積增長至約3.23億平方米，占在管規(guī)模的一半還多。

雖然在服務模式、服務功能、定義范圍上各有不同，但萬物云、招商積余、碧桂園服務、雅生活、金地智慧服務等也都在加碼城市服務、公共服務等“大物業(yè)”賽道，引出“大物業(yè)”爆發(fā)期后，還獲得了營收上的變現(xiàn)。

2022年，萬物云來自城市服務的收入為6.64億元，同比增長95.5%，占總收入的2.2%；招商積余來自非住宅的基礎物業(yè)管理業(yè)務收入約69.04億元，同比增長37.1%，占物業(yè)總收入的55.22%。

這場興于去年的“大物業(yè)”熱潮，正漸入佳境。申港證券指出，非住宅類業(yè)務及城市服務類業(yè)務仍是物企重點發(fā)力的方向，過半上市物企已布局。5月，TOP10城市服務項目中標金額共計約13.94億元，環(huán)比增長138.25%。

據(jù)申港證券統(tǒng)計，1-5月，城市服務中標金額最高的物企為碧桂園服務，合計中標15.5億元。此外，雅生活、金地智慧服務、世茂服務、保利物業(yè)、萬物云等中標金額都在兩億元以上，中標數(shù)量5-29個不等。

這意味著即使房地產行業(yè)仍在深度調整和慢復蘇中，物企依然大有可為，甚至還有萬億級的“蛋糕”可分。

克而瑞物管預計，隨著市場空間不斷延展，城市服務將釋放萬億藍海市場，到2025年預計達到10019億元，涵蓋學校、醫(yī)院、政府共建、交通樞紐、環(huán)衛(wèi)等多種業(yè)態(tài)。

不過，城市服務屬于微利的長周期項目。橫亙在物企規(guī)模擴張之路上的，還有盈利之重?？硕鹞锕軘?shù)據(jù)顯示，2022上半年典型物企整體毛利率為26.6%，但城市服務毛利率僅為18.0%。

克而瑞物管表示，這就要求物企不能僅局限于基礎服務，未來要向城市運營、資產運營等具有更高利潤率的領域拓展，把握好政府關系，提高產品力、運營力，將城市服務打造成常規(guī)的、保證利潤的業(yè)務模式。

對此，吳蘭玉深有感觸。她表示，“保利地產能做到行業(yè)第一，保利物業(yè)是不是也要拿個行業(yè)第一？”的市場討論，給保利物業(yè)很大壓力。但她并不想只追求一流的規(guī)模，而希望通過追求一流的競爭力，提高財務報表上的盈利能力。過去三年，保利物業(yè)公共服務的回款高于住宅部分，回款基本是9個月。這讓她有了信心。

對于行業(yè)而言，當?shù)禺a邁入“運營為王”、“現(xiàn)金為王”的下半場，與地產息息相關的物業(yè)行業(yè)也掀起風暴，物企也需要像房企一樣通過城市運營、現(xiàn)金流管理的手藝吃飯，進入賺小錢、賺辛苦錢的新時期了。

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